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凯斯游戏介绍|“抢手货”来了!百家湖核心区域新增两幅纯宅地
浏览次数:3973发布时间:2020-01-09 09:09:53

凯斯游戏介绍|“抢手货”来了!百家湖核心区域新增两幅纯宅地

凯斯游戏介绍,周三南京再次拍出四幅地,其中南部新城大校场、河西南鱼嘴两块纯宅地无疑最受关注。接下来南京主城还将出让河西南、江心洲、南部新城等多幅优质宅地。

作为“宇宙中心”的大河西,都开始在年底频频拿出“压箱底”的好货。而纵观这一年的江宁,拍出的地基本都位于湖熟、谷里、滨江、禄口、正方新城这样的远郊板块,也就江宁大学城的2幅宅地离主城较近。

不过,就在前段时间,南京市规划局发布了《南京江宁百家湖(中心片区)控制性详细规划》,修改了四幅百家湖核心地块的用地性质,其中两幅由商住混合用地调整为二类居住用地,也就是说已几近饱和的江宁百家湖,未来将迎来两幅纯宅地!

“抢手货”来了!百家湖核心区域新增两幅纯宅地

近日,南京市规划和自然资源局官网发布了《南京江宁百家湖(中心片区)控制性详细规划》njnbd040-10规划管理单元图则修改(公众意见征询)。

其中拟修改位于百家湖中心片区、池田路以南,双龙大道以东,恒永路以西范围内4幅地块的用地性质,总面积约5.84公顷(约88亩)。

规划将29-05、29-07商住混合用地(rb)调整为二类居住用地(r2),还将29-06商住混合用地调整为基层社区中心。

降低百家湖商圈的商办比例,将商业和住宅的比例优化到一个合理的区间。

由此可以说是“寸土寸金”的百家湖核心区未来还将有商品房供应,而区域上一次有宅地出让还是在约4年前,2015年12月9日出让的金辉禹洲金陵铭著,楼面价16389元/㎡。

在这将近4年的时间里,百家湖早已不是当初那个荒凉之地,快速发展之下已然成为仅次于新街口商圈的南京第二大商圈,是很多市民、游客的打卡地。

而与商业发展大爆发形成对比的是,百家湖新房供应的愈发稀缺。自2017年5月中锐星湖名邸收官后,板块就基本进入了长期的“房荒”状态。

因此此次2幅纯宅地的面世,对于百家湖的新房市场有着很重要的意义,对于想要安家百家湖的买房人来说也是个好消息。

根据规划来看,两个住宅用地均限高60米、容积率2.2,大概率会打造成高层社区。并且,在两幅地块的旁边,还将配套有社区中心、以及商业办公楼,位置非常不错。

●不过,对于两幅宅地未来会拍出怎样的价格,还是很难说的。目前百家湖最高地价是金辉禹洲金陵铭著的16389元/㎡,但时隔多年,参考意义已经不大。

●且两个住宅项目未来上市的话,会卖什么样的价格也很难说。江宁原本3万/㎡的限价已有楼盘突破、目前百家湖在售21世纪太阳城银座销许均价29500元/㎡,而距离这两个项目上市还需要很长的时间,届时会不会有新的定价体系,都是当下无法准确预料的,只能等待时间给我们揭晓答案。

实探!地块上还有工厂在生产

为了了解两块地的现状,我来到所在地实探,地块整体情况比较复杂,周边商业、小区众多,地块上还有工厂在正常生产,短时间内很难挂出。

从上面的图中可以看到,一幅商办用地目前基本为空地,北侧靠近池田路一面还有附近居民开垦的菜地,杂草丛生:

南面目前有部分是附近酒店的停车场,还较为整洁:

位于池田路和恒永路上的29-05宅地部分为空地,不过还有一处工厂:泰艺电子(南京)有限公司:

规划局的公告上称“仅东侧部分企业尚未拆迁”,也就是说这块宅地上的工厂未来是要搬走的,不过我询问了门卫,其表示并没有听说过工厂要拆迁的事,目前还在正常生产。

透过工厂的围栏,能看到这块宅地的部分空地情况:

另一幅基层社区中心用地目前同样是工厂,江苏天枰计控设备有限公司:

基层社区中心用地旁边就是国家电网,同时也紧邻29-07住宅地块:

29-07宅地被“圈”在了中间,所以从外围基本看不到,但透过国家电网的围栏能窥探一二:

除了地块之上两个会拆迁的工厂外,周围还有不少工厂。恒永路东侧的大型电子厂:爱立信熊猫通信,占地面积十分大:

西门子路上的西门子数控,也是江宁规模比较大的工厂:

还有菲尼克斯路上的工厂就更多了,其实江宁在不少人的固有印象里是工厂聚集地,当然也是江宁gdp的重要来源之一。不过江宁也在慢慢蜕变,百家湖商圈就是很成功的例子。

但在城市快速发展之下,总会有或多或少的历史遗留问题,而工厂就一直以来让百家湖中心片区“如鲠在喉”,即使是百家湖的正中心,景枫和金鹰周边也还有众多工厂在运营。

这需要时间去优化,毕竟还是很浩大的工程……

另外,地块虽然两面都已经被工厂包围,不过池田路的对面还有不少老小区、以及百家湖幼儿园、百家湖小学、百家湖中学,教育资源还是很充足的。

一街之隔的老小区——湖东音乐苑、艺术家园都略显破旧,其中湖东音乐苑正在修整:

未来这两幅宅地、一幅商办用地以及一幅社区中心用地的入市,将很大程度上改善周边的居住、配套环境,同时也提升百家湖商圈的竞争力。

8月出让商办地已开建 景枫正和大厦却仍是荒地

除了以上这4幅地块外,百家湖中心区的空地已然不多。刚于8月份出让的g47商办混合用地,位于21世纪太阳城银座对面,位置可以说是绝佳,原先一度盛传是德基的定制地块,不过最终被南京融汇商业管理有限公司以2.55亿的底价拿下。

我在实探时发现,这块刚出让了2个多月的地块已经开始动工,并且都有建筑体起来了:

这个节奏可以说相当快了,建成后将为百家湖带来更丰富的办公以及商业配套。

原先除了这块空地外,在百家湖的正中心还有一块空地,位于朗诗玲珑屿对面,已经空置多年:

此块地在2004年就已被景枫公司取得,原为工业用地,后改为科研用地,将打造成江宁研发型办公群——景枫正和大厦。

项目将打造集商业、办公、公寓为一体的现代化研发办公建筑群,建成后将成为江宁小龙湾区域城市核心新形象。

景枫在百家湖商业的发展上也是占有颇为重要的地位,目前已经开发了景枫kingmo、景枫万豪酒店,未来景枫正和大厦将再添一城。

板块二手房成交价近4.6万/㎡ 还有一限价老盘待收官

百家湖一直以来都是江宁板块的房价高地,其中朗诗玲珑屿更是二手房单价之最。据链家数据显示,小区8月份成交的一套房源面积130㎡、单价达45950元/㎡,总价601万!

近4.6万/㎡的单价已相当有说服力,今年其余成交的房源单价也基本都在4.1万-4.4万/㎡之间,有的甚至逼近4.5万/㎡。

而新房方面,百家湖中心区域目前仅有21世纪太阳城银座一盘在售,不过项目虽然是70年产权,但性质却类似公寓,户型设计不佳、整体不通透、又是临街的超高层,所以并不好卖。

项目目前已经封顶,预计2021年年中交付。

除此之外,位于杨家圩还有一个限价老盘——龙湖春江郦城,这个项目是江宁的热盘之一,逢开盘均日光。目前项目还剩最后一栋d6#待加推,面积115㎡,共计80套左右。

这最后的80套房源何时能推出还是个未知数,不过可以想象的是如仍按照项目之前29500元/㎡的均价卖的话,必然还是供不应求。

目前该小区的二手房挂牌价已达39926元/㎡,在存在明显倒挂的前提下,自然会吸引大批的买房人争抢。

百家湖新房市场短缺的问题日益突显,以上2幅纯宅地的面世将有所缓解,而未来又会将以怎样的形态展现?会为百家湖中心区域带来怎样的住宅新面貌?我们共同期待。

部分信息来源于:江宁发布